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Ì  EDITORIAL

«  Tout va mal…. Je vais bien », titrait Philippe Bloch dans un livre très « sérieux ».

Ce livre met en relief quelques idées fortes qui se transposent aisément à la gestion de votre patrimoine.

La presse et les médias relaient avec passion les mauvaises nouvelles : ces gros titres sont vendeurs, et ce qui fonctionne bien n’intéresse personne. La presse spécialisée affole ses lecteurs quand la Bourse baisse, en oubliant presque que les cours peuvent aussi monter. Pour preuve, de très nombreux fonds ont gagné près de 50% en 5 ans.

Ces lectures, souvent peu éclairées, poussent trop souvent à avoir une vision noire, voir désespérée de notre futur. « Nous devenons incapables de vaincre nos appréhensions et avons le sentiment de ne plus avoir aucune prise et aucun pouvoir sur rien ». Alors, redevenons attentifs à ce qui fonctionne bien, c’est pour nous la clef d’une gestion saine de votre patrimoine.

On entend également trop souvent : « Fais attention, soit prudent, on n’est jamais trop prudent ». Ces discours, que l’on entend à longueur de journée dès l’enfance, finissent par façonner nos comportements : nous ne savons plus faire confiance ! Quand nous nous intéressons à la gestion de leur patrimoine, certains de nos interlocuteurs n’ont que le mot sécurité à la bouche. Ils ne sont plus capables d’initiatives et se complaisent dans une forme d’attentisme. Ils trouvent toujours une bonne raison pour ne rien faire comme le démontre leur appétence pour les fonds euros, les comptes sur livrets. Les plus téméraires se lancent sans réflexion dans l’immobilier d’habitation (défiscalisant) : car l’immobilier c’est sûr... ?

Ils sont incapables de sortir des sentiers battus et de faire preuve d’optimisme !

Il y a heureusement des exceptions et les chiffres leur donnent raison : à revenu égal et à train de vie égal, certains seront capables de se constituer un capital sérieux, d’autres n’arriveront jamais à rien… car ils sont paralysés par la peur : « tout va mal, je vais bien ».

Citons encore le grand principe de précaution : peur du danger, de la nouveauté, de l’inconnu. Est-ce là le nouvel ADN de la marque France ?

La gestion de votre patrimoine relève avant tout d’un état d’esprit. Ayez le courage de décider, de faire confiance et de croire en l’avenir. Cherchez les vraies compétences et n’ayez pas peur d’un échec (ils forgent la réussite).

Il n’y a rien de plus dramatique que de vouloir éviter tous les risques. Retrouvez donc le « goût du risque », même dans la gestion de votre patrimoine. Car le risque n’est pas toujours où vous croyez le voir : il est dans l’immobilisme. Le pessimiste n’a jamais permis de faire de grandes choses, seul l’optimisme permet d’agir et de faire des choix. Cette « devise » est valable dans la vie comme dans la gestion de votre patrimoine.

COMPETENCE, OBJECTIVITE, SECURITE, CREDIBILITE

Jean-Marc Delcourt est probablement le plus ancien Conseil en gestion de patrimoine de la région. Il s’est associé à Guilhem Dartiguenave qui a le profil, les compétences, la volonté et l’état d’esprit nécessaire pour assurer la pérennité du Cabinet. Patrimoine a toujours été un Cabinet atypique réputé pour sa technicité. Un peu de sang neuf va nous permettre de moderniser nos outils. Nous avons déjà un site internet www.patrimoine-courtage.com qui nous a procuré une clientèle de qualité. Nous lançons un nouveau site :                   www.assurancevie-frais0.com qui ne ressemble pas aux sites existants car il vous permet d’avoir accès à différents contrats à frais 0 en PERP, assurance-vie, capitalisation…

Mais ce site est d’abord un instrument d’entrée en relation. Notre but est de vous assister plus globalement dans la  gestion de votre patrimoine.

 

Ì  Doit-on investir dans l’immobilier : Pinel ou location meublée ?

Avant de réaliser un investissement immobilier, analysez les objectifs qui vous incitent à le faire : économie d’impôt, constitution de revenus complémentaires en vue de votre retraite, constitution d’un patrimoine,… Les motivations peuvent être nombreuses, mais il ne faut pas se tromper de cible !

  • L’investissement en Loi Pinel

Rappelons quelques grandes lignes du dispositif Pinel. Vous investissez dans l’immobilier d’habitation neuf, que vous vous engagez à louer nue à titre de résidence principale du locataire avec un loyer plafonné. Cet investissement vous donne droit à une réduction d’impôt qui atteindra progressivement et au maximum 21% si vous conservez votre bien pendant 12 ans.

Posez-vous en premier lieu la question de la pertinence de cette réduction d’impôt. Dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, vous acquittez une TVA de 20% que vous ne « récupèrerez » pas forcement à la revente : l’immobilier ancien se déprécie par rapport à la valeur du neuf. Il va donc falloir faire particulièrement attention à l’endroit où vous allez investir pour que la TVA n’absorbe pas tout ou partie de votre avantage fiscal. Il faudra absolument n’investir que là où la pression démographique est très forte. Heureusement, votre financement est à un taux extrêmement bas, ce qui améliore le bilan de l’opération. Enfin, nous vous rappelons que la réduction d’impôt dont vous bénéficiez chaque année, entre dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui élimine les opérations à répétition et les contribuables fortement fiscalisés.

Interrogez-vous ensuite sur la rentabilité hors avantage fiscal de votre investissement. D’un loyer brut de l’ordre de 4%, vous aurez à déduire la taxe foncière, les assurances, les charges non répercutables, les vacances locatives, les frais de gestion locative, les remises en état et naturellement les intérêts d’emprunts. Votre rentabilité risque d’être ridicule et l’imposition des loyers peut, dans bien des cas, atteindre 56,5% du revenu fiscal : avec une tranche marginale d’imposition à 41% et des prélèvements sociaux de 15,5%. Ce à quoi il faut éventuellement rajouter l’ISF. La fiscalité risque donc d’absorber l’essentiel des revenus locatifs.

Toutefois, si vous êtes conscient de cela, et que vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier classique financé par l’emprunt en utilisant le « levier de l’avantage fiscal », Patrimoine Courtage peut vous proposer quelques programmes Pinel répondant à des critères de bon sens.

Avis d'expert : il y a une alternative intéressante au dispositif Pinel : c'est l'investissement en PLS. Les programmes sont très rares car seuls quelques logements sont vendus sous cette fiscalité  dans une résidence. Elle vous permet de bénéficier d’une TVA à 5,5% au lieu de 20% (14,5% d’économie), d’une exonération de taxe foncière pendant toute la durée du prêt (ce qui sera considérable sur la durée), et d’un prêt PLS dont le taux est indexé sur le livret A (pour l’instant ce n‘est pas un avantage).

Sur le plan locatif, il y a une convention de plafonnement des loyers avec l’Etat dont la durée est fonction de la durée initiale de votre prêt, et qui vous oblige à louer le bien pendant cette période. Enfin, l’investissement n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Il concerne donc en priorité les investisseurs ayant fait le plein de niches fiscales.

N’hésitez pas à nous consulter pour connaître nos disponibilités sur ce type d’investissement.

  • La location meublée

Certains pourraient voir cet investissement comme une alternative au Pinel à cause de la réduction Censi-Bouvard. Nous excluons cette fiscalité car la réduction d’impôt est ridicule (11%) et vous empêche dans bien des cas d’amortir le bien. L’intérêt « fiscal » de l’investissement en meublé réside dans la possibilité offerte par le régime BIC-IR d’amortir le bien. Et ce n’est pas une « carotte » fiscal mais un régime de droit commun.

Pourquoi choisir cette fiscalité ? La fiscalité BIC-IR vous permet, par le biais de l’amortissement, de réduire considérablement et durablement votre revenu imposable (30 ans), et donc l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants. Vous passerez chaque année une charge comptable (qui ne vous coûte rien en trésorerie) et qui représentera environ 3% du montant de votre investissement Hors Taxe (HT). Vous déduirez également les taxes foncières, le renouvellement du mobilier, et les frais de comptabilité. Si vous le financez à crédit, les intérêts d’emprunts seront également déductibles et vous permettront bien souvent de gommer l’intégralité du revenu imposable : vous aurez un rendement net d’impôt ! Les amortissements éventuellement non déduits seront reportés indéfiniment et vous permettront de bénéficier d’un revenu net de fiscalité durant de nombreuses années.

Rappelons enfin que vous bénéficiez d’un remboursement de TVA à la livraison. Vous n’aurez donc pas à la revente, la « perte » de 20% due à la non récupération de TVA.

Interrogez-vous ensuite sur l’aspect locatif ? Là encore, les avantages sont nombreux. Vous signez un bail ferme avec un exploitant qui prend en charge, dans bien des cas, les dépenses de remises aux normes et les travaux d’entretien et de réparation. Vous n’avez ni vacance locative, ni soucis de gestion. Vous pouvez trouver une rentabilité brute dans le neuf de 4,60% à 4,80% du montant hors taxe de votre investissement. Après déduction des frais et taxes foncières, vous pouvez espérer une rentabilité nette de l’ordre de 4%.

Il vous reste à déterminer le type d’investissement en meublé à privilégier. Patrimoine Courtage a toujours privilégié les Ehpad. C’est le secteur où la pérennité de l’exploitation est la plus assurée : la demande est importante et la création de lits nécessite des autorisations délivrées au compte goutte, ce qui crée un marché de pénurie.

Vous pouvez également envisager d’investir dans des résidences de tourisme très bien placées en bord de mer ou dans de très bonnes stations de montagne si vous voulez vous réserver quelques semaines d’occupation mais faites attention à l’emplacement et à la qualité du gestionnaire. Nous avons éventuellement quelques propositions à vous faire si vous êtes dans cet état d’esprit.

Avis d'expert Quels sont les pièges à éviter en matière de location meublée ?

  • Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Attention, les conditions pour bénéficier de ce régime ne sont pas les mêmes en matière d’impôt sur le revenu et d’ISF. La plupart des personnes qui croient, de bonne foi,  bénéficier du régime LMP-ISF ne remplissent souvent pas les conditions. Vos conseils habituels ne vous mettront que très rarement en garde sur ce point mais les conséquences de cette erreur de statut peuvent être sérieuses. Si vous pensez avoir le statut LMP, nous vous invitons à nous consulter !
  • L’investissement en direct ou à travers une SARL de Famille ? : La SARL de famille est souvent utilisée dans une optique de transmission mais recèle de nombreux pièges. Du fait de l’amortissement, la Société ne dégage pas ou peu de bénéfices distribuables même si elle dégage de la trésorerie. Si vous n’avez pas de comptes courants importants dans la Société, vous ne pourrez donc pas sortir la trésorerie. Votre seule solution : réinvestir indéfiniment. Tant pis pour ces revenus que vous aviez prévus pour votre retraite. Cet inconvénient n’existe pas si vous investissez en direct. Quand vous investissez à travers une SARL, il faut donc toujours bien penser le mode de financement !

Enfin, gardez à l’esprit qu’en matière de succession, l’héritier qui se verra attribuer le bien en direct pourra reprendre l’amortissement à zéro. S’il hérite de parts d’une SARL de famille ça ne sera pas le cas, car la SARL a la personnalité morale : elle vous survit et poursuit l’amortissement initialement engagé. 

Ne négligez pas ces aspects. Au-delà du choix produit, sollicitez nous pour bénéficier d’un conseil avisé et adapté à votre situation.

Ì  L’investissement en « pierre papier » : quels supports, quels types d’investissements, quelle fiscalité ?

  • SCPI : les parts de Société Civile de Placement Immobilier

Nos lecteurs assidus connaissent notre intérêt pour ce type de supports, et notamment pour les SCPI de bureaux. Le « flair » de M. Delcourt ne vous a pas trompé puisque, cette année encore, le secteur tertiaire a créé des emplois, ce qui est favorable à l’immobilier de bureau. Il existe aussi des SCPI de murs de commerces, de locaux d’activités et des SCPI qui panachent ces différents types d’investissements. Elles reposent toutes sur le même principe : souplesse quant au montant de souscription et régularité des distributions.

Nous vous proposons, à travers une série de questions, d’orienter vos choix vers les supports les plus adaptés.

SCPI à capital fixe ou à capital variable ? La nouvelle norme est la SCPI à capital variable et les anciennes SCPI à capital fixe tendent à se transformer. L’objectif est d’offrir une garantie de liquidité à votre placement : les sorties sont compensées par les nouvelles souscriptions et s’il y a trop de ventes de parts, le gestionnaire peut vendre des actifs pour rembourser les associés. Dans une SCPI à capital fixe, il faut attendre une augmentation de capital pour souscrire (ce qui peut être sain), mais vous êtes soumis au marché de gré à gré pour la revente de vos parts (ce qui peut être compliqué si la demande est faible…).

Attention, certains gestionnaires de SCPI ne jouent pas du tout le jeu du « capital variable » et vous obligent pratiquement à passer par des fonds de rachat, avec une commission supplémentaire de 10% qui s’ajoute au 10% de frais payés au départ (décote de 20%). Ces gestionnaires ont dans les faits bloqué le marché ordinaire de compensation. C'est plus rentable pour eux et tant pis pour l'épargnant. Ce sera peut-être l'un des prochains scandales, le jour où les autorités de tutelle se saisiront du problème.

Quelle fiscalité pour vos SCPI ? Dans la grande majorité des cas, vous serez en revenu foncier « classique ». Toutefois certains gestionnaires innovent en proposant des SCPI « thématiques ». C’est le cas de Novapierre Allemagne qui vous permet en partie de bénéficier des avantages de la fiscalité allemande et de vous « exonérer » des prélèvements sociaux. A l’inverse, d’autres se hasardent à trop diluer leurs investissements dans différents pays européens. Attention si vous financez vos parts à crédit ! Les intérêts de prêts français ne sont probablement pas déductibles des revenus fonciers de sources étrangères…

Enfin pour clore le volet fiscal, nous avons trouvé une SCPI de déficit foncier qui sort vraiment du lot : SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation. En utilisant le levier du crédit en interne, elle vous permet d’optimiser le montant des travaux déductibles de vos revenus fonciers (65% du montant de la souscription) et ne crée pas de nouveaux revenus fonciers. Du fait de l’effet de levier, le potentiel de défiscalisation est important mais il faudra gérer le problème de la plus-value.

Quelle thématique ou secteur d’investissement ? Le premier critère de choix est l’emplacement : prenez le temps de lire le dernier bulletin trimestriel pour voir où sont situés les immeubles. Penchez-vous ensuite sur la typologie des actifs achetés par la SCPI. Nous privilégions les SCPI de bureaux qui investissent dans des grandes métropoles régionales. Sauf exception fuyez les SCPI trop « Parisiennes » : les prix sont élevés et le rendement faible. En matière de commerce, visez le « prime » (commerce de pied d’immeuble). Mais là encore, le prix du pied d’immeuble parisien nuira à la rentabilité globale de la SCPI.

Enfin si le « cœur vous en dit », pourquoi ne pas investir sur des SCPI thématiques comme Pierval Santé (Immobilier lié à la santé : Ehpad, parapharmacies, des cliniques). Les rendements sont très corrects et une partie des frais est reversée à l’institut du Cerveau et de la Moelle (ICM).

Avis d'expert : Se constituer un patrimoine de SCPI à crédit a tout son sens. Le rendement est bien supérieur au taux des prêts et la déductibilité des intérêts réduira l’impact de la fiscalité « revenus fonciers ». Empruntez sur le long terme pour que votre effort d'épargne ne soit pas trop important.

Pensez aussi au montage à base d’avance sur contrat d’assurance-vie pour financer vos parts de SCPI. Si vous prenez la précaution de causer l’avance, les intérêts seront déductibles. C’est un excellent moyen de mobiliser votre épargne et de diversifier votre patrimoine sans avoir à nantir vos contrats d’assurance-vie (prêt in fine).

  • Le club Deal – SCI : accédez à des opérations dédiées en immobilier commercial et de bureaux

Moins souple que l’investissement en parts de SCPI, ce type de produit permet d’accéder à des opérations identifiées souvent plus rentables. Les contraintes ne sont pas les mêmes, les montants d’investissements sont plus importants et vous vous engagez sur des durées de 10 à 15 ans. Mais nous sommes en mesure de proposer des opérations offrant plus de 7% net de charges de taux de distribution et/ou des TRI de plus 8% sur des opérations dont l’objectif est la capitalisation et le revenu distribué moindre.

Le principe est simple : associer un nombre limité d’investisseurs pour financer l’achat de locaux commerciaux ou de bureaux à travers une SCI. L’investissement, financé comptant et parfois en partie à crédit, est géré par un partenaire de qualité qui apporte un bon niveau de sécurité à ses opérations de par la qualité des locataires qu’ils sélectionnent et le sérieux des montages qu’il propose.

A titre d’exemple nous proposons actuellement une SCI destinée à distribuer du revenu qui investira dans une zone commerciale du sud de Toulouse : les locataires sont des grandes enseignes (But, Général d’optique,..). Sur ce projet, la SCI n'a pas de crédit et  prévoit une distribution de 7,1% par an (après charges, frais de gestion et taxes foncières).

Faites-nous part de vos souhaits et projets : nous chercherons des produits adaptés à votre situation.

Ì  Gestion du patrimoine des mineurs : l’achat d’appartement en démembrement temporaire de propriété

Et si vous réfléchissiez à la façon de placer le patrimoine de vos enfants (héritage ou donation) ?

Pour ce type d’investissement, nous préconisons volontiers l'achat de la nue-propriété d'un appartement avec démembrement temporaire de propriété (souvent 15 ans). Pourquoi ?

La protection du patrimoine du mineur : le fait d’acheter la nue-propriété grevée d’un usufruit temporaire de 15 ans permet d’acquérir le bien pour environ 60% de sa valeur en pleine propriété (parfois moins dans certains endroits comme Paris). Vous bénéficiez donc d’une décote de 40% qui vous « garantit » de ne pas voir le patrimoine du mineur s’éroder, même en cas de crise de l’immobilier.

Une revalorisation mécanique du bien : en tant que nu-propriétaire, le mineur ne perçoit pas de loyer, mais la valorisation de sa nue-propriété augmente de manière mécanique et automatique au fil des années, car la valeur de l’usufruit diminue pour atteindre 0 au terme du démembrement. Il bénéficie donc d’un rendement acquis si le bien ne se déprécie pas. Rendement qui augmente avec l’éventuelle revalorisation du bien.

L’absence de soucis de gestion : pendant toute la durée du démembrement, le bien est loué et entretenu par l’usufruitier qui acquitte tous les impôts, charges et taxes afférents au bien. Au terme de l’usufruit, il rend le bien remis en état et libre de toute occupation.

Une fiscalité avantageuse : comme il n’y a pas de loyer, les parents n’ont aucun revenu à déclarer et la nue-propriété n’est pas soumise à l’ISF. Il n’y a donc aucune imposition jusqu’à la fin du démembrement.

Au terme du démembrement, si le bien n’est pas conservé pour être loué ou occupé, la plus-value réalisée lors de la vente se calculera sur la base du prix  de pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété par le mineur. La décote de 40% (qui représente les 15 ans de loyers), n’est donc pas imposée.

Avis d'expert Ce type d’investissement offre une certaine sécurité et un rendement « sûr » au patrimoine du mineur. Il le protège également contre sa propre prodigalité car même si la durée du démembrement dépasse la majorité de l'enfant, il est assez peu probable (problème de psychologie) que l’enfant vende l'appartement dès sa majorité (si l'argent vient de donation vous pouvez prévoir des clauses d'inaliénabilité jusqu'à 25 ans). Par contre, si l'argent est sur un compte sur livret ou une assurance-vie, la probabilité que l'argent soit rapidement dilapidé est plus importante.

Toutefois, Il existe des possibilités de revendre le bien avant l'extinction de l'usufruit : les investisseurs sont souvent à la recherche de démembrement court.

Ì Comment disposer de revenus réguliers importants, peu fiscalisés, avec un risque maitrisé?

C'est le rêve de tout investisseur. Au-delà des solutions de type Ehpad que nous avons présentées plus haut, Il existe de nombreux investissements qui répondent au moins partiellement à ces objectifs.

  • L’investissement dans les énergies renouvelables à travers un PEA : Patrimoine Courtage peut vous offrir l’opportunité de participer au développement d’un groupe industriel français qui exploite des centrales photovoltaïques et biogaz en bénéficiant d’un rendement « sûr » et faiblement fiscalisé.

Vous investissez 100 000 € (souscription minimum) en partie à travers un PEA (ou un PEA PME) dans les actions d’une holding qui a vocation à financer le développement de nouvelles centrales, et le solde en compte courant dans cette société. Pendant 8 ans, vous percevrez 7 000 € par an de remboursement de compte courant (net d’impôt), et au terme des huit ans, le groupe s'engage à vous racheter vos titres pour une valeur de 100 000 € (pas de fiscalité sur la plus-value du fait du PEA sauf prélèvements sociaux). Le rendement de votre opération est donc de 7 % par an avant prélèvements sociaux.

  • Les FPCI de marchands de biens pour investir autrement dans l’immobilier avec une fiscalité avantageuse : le choix du FPCI pour réaliser des opérations immobilières est fiscalement très pertinent car la plus-value dégagée à la liquidation du fond est exonérée d’impôt sur le revenu dans la mesure où les parts sont conservées un minimum de cinq ans (reste les prélèvements sociaux).

Notre partenaire vous permet de participer, via son FPCI, à des opérations de rénovation et de restructuration d’immeubles de bureaux qui ne sont plus aux normes. Il achète des immeubles à des institutionnels pour les rénover, trouver de nouveaux locataires, puis les revendre loués et remis aux normes. Bien souvent les acheteurs potentiels sont identifiés au lancement de l'opération, ce qui limite considérablement les aléas : ce sont souvent des SCPI à la recherche d’immeubles pour investir leur collecte...

Traditionnellement, l’inconvénient de ce type de produit est que  vous ne percevez pas de revenu avant la liquidation du fond. Notre partenaire a cherché à résoudre cet inconvénient et a conçu les choses de la manière suivante : sur 150 000€ d'investissements, 50 000 € sont placés en compte courant dans une filiale du fond dont vous êtes associé pour permettre une distribution annuelle de 5,50 % par an du montant global de votre investissement (non fiscalisés) ; au terme des six ans, le FCPI est dissout et vous récupérez le produit des ventes (prévision de TRI 9 %).

Cet investissement est réservé aux investisseurs avisés selon les critères de l'AMF.

Ì  Quelques nouvelles de vos contrats d'assurance-vie

Vous constaterez que nos méthodes de gestion évoluent peu : le grand principe reste la diversification. Nous répartissons vos investissements sur différentes classes d'actifs : actions pays émergents, actions internationales, actions françaises et européennes, fonds sectoriels, fonds flexibles ou sécuritaires, en déterminant au départ des pourcentages pour chaque classe d'actifs qui varient selon votre sensibilité, et que nous tenons dans le temps.

Pour chaque classe d'actifs nous sélectionnons ensuite quelques fonds. Notre sélection évolue un peu avec le temps mais reste stable dans l'ensemble.

L’environnement de marché : Les marchés sont devenus très volatiles et le resteront. L’irrationnel semble primer sur l’analyse des fondamentaux. Pour s’en persuader, il suffit de reprendre les discours de nombreux analystes qui, début 2015, voyaient dans la baisse du pétrole et des taux d’intérêts un « alignement favorable des planètes ». Début 2016, ces mêmes facteurs devenaient annonciateurs d’une crise majeure et provoquaient un effondrement des marchés… Alors que faut-il en penser, que faire ? Nous pensons qu’il faut s'accrocher aux fondamentaux des sociétés et des économies et accepter la volatilité : elle est source d’opportunité pour les gérants. Le rebond du 1ier trimestre a d’ailleurs permis à certains gérants de saisir de belles opportunités. Il faut leur laisser faire leur travail d’arbitrage et de gestion, et ne pas vendre un fond à la moindre baisse. Car ceux qui ont eu peur et ont fuit, ont fuit trop tard et n'étaient pas là pour la reprise. C'est classique. Le choix d’une allocation d’actifs se fait sur le long terme et se tient dans le temps. Vos arbitrages doivent correspondre à un changement de politique de gestion ou à un rééquilibrage de votre portefeuille, mais pas à une décision hâtive prise « sous le coup de l’émotion ».

Un changement majeur : Depuis 30 ans, nous utilisions le « parachute obligataire » pour stabiliser vos portefeuilles et amortir les baisses des marchés actions. Nos fonds à orientation flexible et sécuritaire étaient largement investis dans cet esprit. Depuis les Q.E. pratiqués par les banques centrales, ce mécanisme n’existe peu ou plus. De nombreuses catégories d’obligations ne rapportent plus rien et les mouvements de taux, même faibles, peuvent entrainer une forte volatilité sur ces fonds. Un point de hausse des taux peut entraîner une baisse de 9 % des obligations d'État Allemand.

Nous avons donc revu notre sélection de fonds flexibles et sécuritaires en insérant des fonds obligataires plus agressifs qui comme H2O Multi bonds jouent sur le High Yield (entreprises bénéficiant de moins bonnes cotations) et les effets devises. Les résultats sont remarquables : est-ce risqué ? Certains fonds qui utilisent des mécanismes de couverture spécifiques, « rationnels » et connus au départ, ont également fait leur apparition dans notre sélection (H2O Moderato, BBM V-Flex).

Nos préconisations de fonds en Assurance-vie au 4 avril 2016.

Avis d'expert : Au-delà des fonds flexibles identifiés plus haut, certains gestionnaires de fonds actions, comme Carmignac, ont une certaine tendance à utiliser à très grande échelle et de façon quasi permanente des instruments de couvertures : cela coûte très cher et depuis quelques années les performances ne sont plus là. Cela traduit selon nous un manque de convictions.

Il y a également des fonds dits flexibles qui choisissent d'avoir quasiment en permanence la moitié de leur placement en trésorerie qui ne rapporte rien. Évidemment cela diminue par 2 la volatilité. Mais cela diminue aussi la rentabilité à long terme par deux. Nos interlocuteurs se justifient en prétendant que c’est ce que recherchent les investisseurs. Ils nous parlent d’argument commercial pour les conseillers… C’est selon nous un non-sens.

Ì  Comment défiscaliser votre impôt sur le revenu et votre ISF ?

  • Impôt sur le revenu

Revenus fonciers : Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition importante et que vous avez du revenu foncier, il est relativement facile de réduire votre impôt et le montant de vos prélèvements sociaux en gommant ces revenus :

1°- Si vous détenez des biens immobiliers locatifs depuis très longtemps, vous pouvez les revendre à une SCI familiale et financer leur acquisition par la SCI à crédit. Faites des simulations (ou faites-les nous faire). Les résultats sont surprenants : c'est souvent un moyen de doubler son patrimoine en 15 ou 20 ans par rapport à une situation statique.

2°- Vous pouvez faire des opérations en déficit foncier en achetant des biens à rénover soit directement soit à travers des SCPI de déficit foncier. C'est un moyen très efficace sur le court terme, mais plus discutable sur le long terme.

3°- Vous pouvez vendre vos biens qui génèrent des soucis de gestion et dont la rentabilité locative est faible, pour réinvestir en location meublée (éventuellement à crédit), en FPCI ou dans des montages décrits plus haut.

4°- Vous pouvez acheter à crédit des appartements en démembrement temporaire de propriété.

Revenu global : Vous pouvez aussi jouer avec les mécanismes de défiscalisation qui n'ont pas un caractère récurrent :

1°-FIP et FCPI : l'économie d'impôt est de 18 % du montant net de frais de votre investissement. Concrètement votre épargne ne vous rapportera rien pendant généralement six ans et vous récupérerez au terme votre investissement dont la valeur a pu augmenter ou diminuer en fonction de la politique de gestion. Les résultats passés sont très hétérogènes. Dans tous les cas, la réduction d’impôt de 18% vous est acquise.

2°-Girardin industrie et Girardin logement social : Le volume des investissements éligibles à ces dispositifs, tant pour le Girardin industrie que pour le Girardin logement social, est en forte baisse. Par ailleurs, la différence entre votre économie d'impôt et le montant de votre investissement est aussi en baisse du fait de l'évolution des règles publiques qui régissent ce type d'investissement, et à cause de la concurrence entre les opérateurs puisqu'il y a moins d'opérations éligibles. Mais ces produits restent d’actualité.

Nous vous en rappelons le principe : l’économie d'impôt que vous réalisez sur le revenu de l'année de votre investissement est largement supérieure au montant de votre investissement. Mais il est à fond perdu. Votre rentabilité est purement fiscale et vous êtes engagé fiscalement sur 5 ans en Girardin industrie car le matériel doit être exploité pendant 5 ans.

Avis d'expert Parmi les FIP et FCPI proposés, nous privilégions ceux de Calao et d’Alto Invest. Il existe aussi des FIP Corses qui vous procurent une économie d'impôt de 38 % contre 18% pour un FIP classique. Vatel a été le pionnier en la matière et nous le commercialisons depuis des années. Calao a lancé un nouveau fond sur ce créneau en collaborant largement avec le Crédit Agricole de Corse pour la recherche de ses investissements. Nous vous proposons d'y souscrire. Le montant de la réduction d'impôt rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

En Girardin, il y a des aléas qui ne peuvent pas toujours être parfaitement maîtrisés et qui ne sont pas toujours le fait du gestionnaire. Nous cherchons donc à travailler avec ceux ayant le plus d'expérience et ceux qui diversifient le plus les investissements qu’ils réalisent, même si ce ne sont pas ceux qui procurent la meilleure rentabilité. Actuellement, notre fonds Ecofip donne une réduction d'impôt de 13% pour un investissement de 100 (mais ces chiffres sont en perpétuelle évolution à la baisse : n'attendez pas la fin de l'année).

  • ISF :

Investissements en direct dans certaines PME : Ces investissements vont vous procurer une économie d'ISF de 50 % du montant de l'investissement, plafonnée à 45 000 €. Il existe des gestionnaires qui regroupent les investisseurs dans des Pool et négocient à l’avance les conditions de rachat des participations à la sortie  (club deal) pour les inciter à investir en commun. Ces produits offrent une diversification à votre investissement.

Vous pouvez également investir dans des structures qui ont pour vocation d'acheter des terrains agricoles (terres à blé et vignobles) pour les louer avant de les revendre à l'exploitant. Les loyers sont faibles et ne couvrent généralement pas les frais de gestion de la Société, mais vous tablez sur l'évolution du prix des terres agricoles et des vignobles : 4 % par an ces 10 dernières années. Dans les faits, les 50% de réduction ISF dont vous bénéficiez au départ limitent considérablement le risque, même si le prix des terres venait à baisser. C'est du portage de terres agricoles qui permet aux exploitants d'agrandir leurs exploitations en attendant de pouvoir racheter le foncier.

Investissements dans des FIP ISF : Le principe est là encore une réduction d'ISF de 45% à 50% de votre investissement selon les montages, plafonnée à 18 000 €. Cet investissement offre une meilleure diversification que l’investissement en direct et les perspectives de plus-values ne sont généralement pas plafonnées. Au terme d’une période de blocage de 6 à 8 ans, le  FIP est liquidé suite à la revente des participations. Nous avons une série de propositions à vous faire qui sera fonction de votre degré d'acceptation du risque.

Ì  Patrimoine et les entreprises :

Le Cabinet Patrimoine Courtage vous propose notamment des solutions pour placer la trésorerie longue de votre entreprise : usufruit temporaire de SCPI, contrat de capitalisation multi supports, multi gestionnaires, réméré…. Ces investissements pourront se financer par des avances sur contrat de capitalisation (voir www.patrimoine-courtage.com).

  • Patrimoine peut après analyse de votre bilan, vous aider à refinancer vos comptes courants d’associés.
  • Patrimoine peut parfois vous monter des dossiers de financements professionnels.
  • Patrimoine peut s’atteler aux problèmes de la protection du chef d’entreprise (retraite, protection du conjoint,…).
  • Patrimoine peut vous aider à organiser la prévoyance de vos salariés.
  • Patrimoine peut vous aider à organiser un bon équilibre entre la gestion de votre patrimoine privé et professionnel.

Ne perdez pas de vue que Jean-Marc Delcourt a été Directeur de grosses agences de banques et que nous sommes des chefs d’entreprise. Cela facilite le dialogue…

Ì  Le conseil

Patrimoine-Courtage est un cabinet généraliste de Conseil en Gestion de Patrimoine totalement indépendant de tout groupe financier. Nous pouvons vous assister dans l’organisation de votre patrimoine tant privé que professionnel. Nous sommes probablement votre interlocuteur le mieux placé car nous avons une vue très générale sur les aspects touchant de près ou de loin à votre patrimoine et nous pouvons en faire une synthèse.

Nous n’avons vocation à remplacer ni votre expert-comptable, ni votre avocat fiscaliste, mais nous pouvons discuter avec vous de la crédibilité de votre bilan et intégrer à notre conseil vos problématiques fiscales. Nous ne remplacerons ni votre banquier, ni votre assureur, mais nous vous accompagnerons dans le montage de vos financements tant privés que professionnels et dans la mise en place de couverture prévoyance adaptée.

Enfin, nous ne remplaçons pas non plus votre notaire mais nous pouvons vous donner un avis circonstancié sur les aspects juridiques relatifs à votre famille, votre succession et votre patrimoine.

Lors de nos discussions, nous intégrerons la dimension psychologique qui est très loin d’être absente de l’exercice de notre métier. Toutefois, nous considérons que nous ne sommes pas là pour vous faire plaisir : nous vous prodiguerons nos conseils en toute conscience. Vous devez rester maître de votre patrimoine. Pour ce faire, nous vous assisterons dans les bons comme dans les mauvais moments, dans les hausses comme dans les baisses de marché.

Ì  Comment pouvez-vous utiliser les compétences de Patrimoine ?

  • S’il nous est difficile de nous rencontrer, vous trouverez sur notre site une fiche de renseignements à nous faire parvenir. A partir de ce document (et éventuellement d’un échange téléphonique) nous vous ferons des premières propositions qui seront la base de discussions plus poussées et détaillées. Nous ne pouvons travailler sérieusement que si vous êtes transparents. La première étude ne vous est pas facturée. Cela ne vous engage à rien.
    Gardez également  à l’esprit qu’un contact physique est possible lors de nos déplacements.
  • Vous appréciez peut être déjà notre lettre semestrielle papier ? Merci de vérifier que vos coordonnées sont complètes. Pour la plupart d’entre vous, nous n’avons ni numéro de téléphone ni adresse mail. C’est dommage car nous sommes souvent amenés à faire des propositions ciblées généralement par mail. C’est souvent le cas pour les opérations de Réméré, de Pacte de Préférence ou lorsqu’un programme immobilier bien particulier peut être mis en avant. Cela peut être le cas pour des opérations de défiscalisation IR ou ISF ou pour bien d’autres choses.

Profitez-en pour nous donner les coordonnées des personnes de votre entourage qui peuvent être concernées par nos informations. Vous leur rendrez service.

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