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De l’immobilier dans vos contrats d’assurance-vie ?

Rendements élevés, mutualisation du risque, faible ticket d’entrée…les atouts de la pierre-papier ne sont plus à démontrer. Avec un rendement moyen de 5,27% en 2012, les Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) font bien mieux que le Livret A ou les fonds euros garantie classique des assureurs. Au vu de ce constat, pourquoi ne pas loger des SCPI dans votre contrat d’assurance vie ?

Quels avantages ?

  • L’immobilier locatif professionnel accessible par les supports  de type SCPI offre un actif relativement sûr et rentable. Ils vous permet d’accéder à un parc immobilier de qualité offrant des rendements plus importants que l’immobilier locatif « classique », vous décharge de toute contrainte de gestion, et permet une mutualisation du risque.
    Achetez en direct, les SCPI sont toutefois handicapées par la fiscalité confiscatoire appliquée aux revenus fonciers (hors financement à crédit). Elles subissent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 15,5%... Pour une tranche marginale à 41% le taux peut atteindre 56,5%.
    Si ces parts de SCPI sont logées dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité beaucoup plus favorable. Pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans, vos gains (les loyers ne sont pas redistribués mais réinvestis) sont taxés 7,5% après un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. A cette imposition  s’ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%.
    Pour les contrats plus récemment ouverts, vous bénéficiez du mode de calcul très favorable pour déterminer la part taxable de votre rachat.
    Le Bilan est donc sans appel. S’il n’est pas financé à crédit, l’investissement SCPI (hors dispositif de défiscalisation) doit aujourd’hui s’envisager au travers de votre contrat d’assurance-vie. Vous bénéficierez ainsi d’un des derniers refuges contre une fiscalité confiscatoire.
  • L’autre avantage que vous aurez à souscrire des SCPI par un contrat d’assurance-vie est la liquidité. En effet, la liquidité des parts est assurée par l’assureur que les SCPI soient à capital variable ou à capital fixe.
    La compagnie achète des enveloppes au gestionnaire de SCPI qu’elle revend à ses clients. Elle maîtrise ainsi parfaitement le volume de SCPI disponible et permet à ses clients une revente immédiate en cas d’arbitrage ou de rachat (Attention : certains assureurs bloquent encore les rachats 5 ans sur les parts de SCPI).
  • Certains assureurs vous permettent également de faire des économies substantielles sur les frais d’acquisitions. Les méthodes de calcul varient selon la compagnie mais vous pouvez globalement réaliser une économie allant de 2% à 9% selon les contrat.

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